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Abr

Ley 13512 – ANALISIS ART. 15

La acción del art. 15, Ley de Propiedad Horizontal. Análisis y necesidad de reformas
Nelson G. A. Cossari (*)

8 de septiembre de 2010


 

Doctrina

La acción del art. 15, Ley de Propiedad Horizontal. Análisis y necesidad de reformas

Por Nelson G. A. Cossari

SUMARIO:

I. Ámbito de aplicación.- II. Naturaleza de la acción: a) Responsabilidad contractual; b) Responsabilidad objetiva; c) Prescripción: 1. Acción de cese; 2. Indemnización.- III. El procedimiento: a) Trámite; b) Juez competente; c) Facultades judiciales; d) Legitimación activa; e) Legitimación pasiva: 1. Los infractores; 2. El consorcio.- IV. Las sanciones.- V. Necesidad de reformas

I. ÁMBITO DE APLICACIÓN

El art. 15, ley 13512 (nota) tiene como objeto declarado ocuparse de las violaciones a lo dispuesto en el art. 6 de la misma ley.

Como se recordará, la norma mencionada en último término dispone que

«Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos: a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración; b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio».

Borda agrupa todos los temas que trata el art. 6 como restricciones al dominio (nota). Si examinamos la norma en detalle vemos que se ocupa en su texto de diversos temas:

a) La prohibición de usos contrarios a la moral y a las buenas costumbres (art. 6, inc. a, parte 1ª) remite enseguida a posibles ejemplos de inmisiones ideales.

b) Por su parte, la veda de utilizar las unidades con un objeto diverso del previsto en el reglamento (art. 6, inc. a, parte 2ª) faculta a que por esa vía puedan prohibirse, ab initio, actividades que se piense que puedan ser potencialmente perturbadoras para la tranquilidad y sosiego de los habitantes del edificio. Asimismo, delinea el derecho de propiedad de los consorcistas, que no podrán destinar sus inmuebles a otros fines diversos, aunque éstos sean lícitos y no ocasionen perjuicio a los comuneros.

c) El inc. b del art. 6 contiene en su parte 1ª específicamente el caso de las inmisiones indirectas al prohibir «perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos», y es una norma análoga al art. 2618, CCiv. Debe tenerse presente que, sin embargo, no se ha considerado estrictamente necesario seguir por el consorcista el procedimiento del art. 15 para conjurar las inmisiones indirectas de que es objeto, permitiéndosele que acuda a la vía del art. 2618, CCiv. (nota). Esta solución es lógica, dado que ambas normas no coinciden totalmente en sus objetivos: cese de la infracción y penas civiles en el caso del art. 15, ley 13512; cesación de las molestias o indemnización en el caso del art. 2618, CCiv., aunque en ciertos aspectos concretos la norma especial desplazará a la general (nota).

d) Para finalizar, la parte final del inc. b del art. 6 tiende a evitar actividades peligrosas.

La primera observación que debe hacérsele a la norma del art. 15, Ley de Propiedad Horizontal es que, tal como afirma Costantino, pese a tratarse obviamente de una norma a ser aplicada por el juez civil, la misma parece haber sido redactada por un legislador que tenía en mente un procedimiento penal. Así, se habla de «denuncia» y no de demanda, y en el párr. 3 se refiere al «infractor» y a «reincidencia» (nota), concluyendo con la aplicación de sanciones de multa y arresto.

II. NATURALEZA DE LA ACCIÓN

a) Responsabilidad contractual

Se ha sostenido que al tratarse de consorcistas rige la responsabilidad contractual, pues el quebrantamiento de la obligación de cumplir con la Ley de Propiedad Horizontal y con el reglamento de copropiedad y administración no constituye delito ni cuasidelito, sino que es incumplimiento de una obligación específica respecto de personas determinadas y que, en consecuencia, le cabe a la actora demostrar la culpa de los demandados (nota). Sin embargo, cuando el demandado es un ocupante no propietario estaremos ante un caso de responsabilidad extracontractual.

b) Responsabilidad objetiva

En el supuesto de responsabilidad contractual, y por tratarse de una evidente obligación de resultado, la responsabilidad es objetiva, quedando acreditada la responsabilidad por el mero incumplimiento, siendo equivocada la mención que hace el fallo precitado (nota) referente a la necesidad de probar la culpa por el afectado.

c) Prescripción

Si bien puede considerarse que la acción de cese tiene base contractual y, por ende, estará sometida a la prescripción decenal (art. 4023, CCiv. (nota)), deberá cuidarse distinguirse la acción de cese de la indemnización de daños cuando la actividad perturbadora entre dentro del concepto de inmisión.

1.- Acción de cese

Siempre que estemos ante una actividad inmisiva que perjudique con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad del propietario, sea la misma prohibida o no expresamente en el reglamento, en cuanto a la acción de cese, nos encontraremos ciertamente ante el ejercicio de una acción real, y la misma será imprescriptible.

Naciendo la acción del propio derecho de dominio como manera de defenderse de las perturbaciones que lo afectan, tiene carácter imprescriptible (nota). Explica Messineo que el eventual no uso del poder atribuido por las normas que imponen limitaciones al derecho del vecino no implica nunca prescripción de ese poder en daño del propietario a quien le corresponde, dado que ese derecho facultativo no puede prescribirse independientemente del derecho de dominio -en este caso, de propiedad horizontal- del cual es manifestación (nota).

Desde otro ángulo, si advertimos que la acción de cese se endereza contra una molestia que sigue produciéndose y cuya consumación se prolonga en el tiempo, es obvio que ninguna prescripción se ha producido, por cuanto lo contrario significaría admitir la adquisición de un derecho a «inmitir» por parte del accionado.

Borda ha sostenido que mientras duran las molestias, éstas obran a modo de interrupción continuada de la prescripción (nota).

2.- Indemnización

La acción civil resarcitoria que por separado o acumulada a la acción del art. 15 se entable entre los consorcistas será de naturaleza contractual y sometida al plazo ordinario de prescripción (art. 4023).

También debe tenerse en cuenta que si la acción civil resarcitoria se endereza contra el ocupante no propietario, la responsabilidad será de naturaleza extracontractual, y también el término de prescripción. Es decir, dos años, conforme al art. 4037, CCiv.

III. EL PROCEDIMIENTO

a) Trámite

La ley impone el trámite de juicio sumarísimo, y si bien habla de «denuncia», es claro que se trata de una demanda (art. 15, parte 1ª).

b) Juez competente

El juez competente es el civil (nota).

c) Facultades judiciales

La norma le otorga al juez amplias facultades teniendo la posibilidad de ordenar las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento o el uso de la fuerza pública de ser necesario (art. 15, parte 2ª).

Estas facultades, enseña Costantino, plasman una verdadera medida anticipatoria, susceptible de encuadrarse dentro de las medidas autosatisfactivas (nota). Por nuestra parte, preferimos decir que el art. 15 da una base adecuada al juez para dictar una medida autosatisfactiva, pero para ello el tribunal debe exceder la letra estricta de la ley e ir al espíritu que motiva la norma y su ratio legis.

d) Legitimación activa

La misma corresponde al consorcio o al propietario afectado. Respecto del primero su legitimación es amplia: basta con el interés del mismo en hacer cumplir el reglamento, sin requerirse la manifestación de otro perjuicio concreto (nota).

Se sostiene que en estos casos el administrador siempre tiene facultades judiciales que surgen del propio art. 15, ley 13512, aun cuando no cuente con mandato especial alguno (nota).

Con respecto al propietario algunos sostienen que el mismo queda afectado por la sola infracción del reglamento. Tal, por ejemplo, es la opinión de Flah, quien entiende que el cumplimiento del reglamento es un valor en sí mismo, importante para habilitar la acción de cualquier copropietario, lo que es aún más claro, entiende la autora citada, si se trata de colocación de efectos peligrosos, destino inmoral, etc. (nota).

Otros requieren que dicha violación afecte personalmente al consorcista demandante. Así, Mariani de Vidal afirma, con apoyo jurisprudencial, que se requiere demostrar la existencia de un interés legítimo manifestado en un perjuicio real, no bastando la mera violación del reglamento (nota).

Por su parte, Racciatti distingue lo siguiente: si se trata de violación del reglamento, cualquier propietario se encuentra afectado por el incumplimiento del contrato plurisubjetivo que une a todos los consorcistas. En cambio, si se trata de un uso autorizado pero abusivo o anormal, como la perturbación por ruidos, la acción competería sólo al propietario afectado por tales actividades que exceden la normal tolerancia (nota).

Entendemos que debe sostenerse que quien puede accionar es el consorcista afectado. Esta afectación concurre también cuando la prohibición de determinada conducta ha sido consagrada en términos absolutos en el reglamento para despejar toda duda y la misma es violada. Requerir allí la prueba de un perjuicio concreto tornaría en letra muerta una cláusula dispuesta precisamente para evitar toda discusión al respecto; sólo el abuso de derecho podría obstar en tal caso a la acción.

Alterini sostiene que también pueden accionar los ocupantes de las unidades en su calidad de vecinos afectados en su tranquilidad (nota).

e) Legitimación pasiva

1.- Los infractores

Respecto de la legitimación pasiva no hay dudas de que tanto el consorcista infractor como el ocupante no propietario puede ser demandado a tenor de las sanciones con que se amenaza a éste.

Al respecto se ha resuelto que «La legitimación para obrar o legitimación procesal está dada por la titularidad, activa o pasiva, de la relación jurídica sustancial controvertida en el proceso, lo que no cabe desconocer respecto del inquilino del propietario de la unidad funcional a quien se le imputa la violación de prohibiciones contenidas en el reglamento de copropiedad. La obligación de respetarlo pesa sobre ambos, así como la consiguiente responsabilidad en caso de incumplimiento, sin que el primero pueda hallarse en mejor situación que el segundo» (nota).

2.- El consorcio

Un cuestión interesante estriba en si el propietario afectado puede demandar al consorcio. La sala C de la Cámara Nacional Civil y Comercial ha resuelto que «Al comprobarse la infracción a la norma del art. 6, inc. b, ley 13512 por parte de uno de los copropietarios, configurándose asimismo el supuesto contemplado por el art. 2618, CCiv., el otro copropietario afectado por ruidos y olores sólo está legitimado para reclamar el cese de las molestias a quien las genera y, en su caso, al administrador del consorcio a que promueva los reclamos que correspondan para obtener esa cesación. En estos casos la legitimación pasiva del consorcio sólo puede estar referida a aquellas obligaciones asumidas por las personas encargadas de la administración del régimen comunitario, entre las que se encuentra el resguardo de las normas que lo regulan, por lo que únicamente puede reclamársele la realización de gestiones tendientes al cese del incumplimiento mencionado» (nota).

En consecuencia, la acción que podría dirigirse contra el consorcio es al solo efecto de que haga cumplir al ocupante infractor las normativas legales y reglamentarias, lo que es lógico, dado que si la inmisión proviene de una unidad funcional exclusiva, el consorcio no podría por sí hacer cesar la inmisión. Pero sí, entendemos, podría ser responsable de los daños que hubieran generado su actitud omisiva, encontrándose en una situación similar a la del Estado cuando omite cumplir con las facultades de contralor que le son propias.

IV. LAS SANCIONES

El art. 15 prevé como sanciones pena de arresto de hasta veinte días y una multa en beneficio del Fisco de $ 200 a $ 5000.

Tales sanciones no tienen prácticamente vigencia (nota), como tampoco la ostenta la posibilidad de desalojo del ocupante, no propietario, que resultare reincidente.

Esta reincidencia se ha considerado que es la genérica, es decir, dos infracciones al art. 6, habiendo mediado condena en la primera, y sin ser necesario que la segunda infracción tenga la misma naturaleza que la primera (nota).

En cuanto a los daños, el mencionado art. 15 -en su parte final- aclara, innecesariamente, que las sanciones previstas en el artículo no obstan a la acción civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados. Es evidente que las sanciones que impone el art. 15 no pueden impedir que los que resultaron dañados por la violación al art. 6 reclamen su correspondiente indemnización. Ello, dado que el art. 15 recepta sólo la tutela inhibitoria y penas civiles, por tanto la reparación de los daños queda, en definitiva, regulada por las normas comunes, pudiéndose también acudir en los casos de inmisiones indirectas al art. 2618, CCiv.

V. NECESIDAD DE REFORMAS

En nuestro derecho el único interés que conserva el art. 15, ante lo inefectivo de las sanciones, se encuentra en las facultades judiciales para hacer cesar la violación al art. 6.

La pena de arresto resulta de una peculiaridad impropia de nuestro sistema civil, y la multa -como se dijo- quedó en su posibilidad consumida por la depreciación de la moneda.

Los proyectos de reforma del Código Civil se han ocupado del tema: el Anteproyecto de 1954 en su art. 1619 mantuvo en sustancia la redacción del art. 15, ley 13512. En cambio, el Proyecto de 1993 previó modificaciones en su art. 3151:

«En caso de violación de un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este título o en el reglamento de propiedad y administración, y sin perjuicio de las demás acciones que correspondieren, el consorcio o cualquier propietario afectado tiene acción para hacer cesar la infracción, que tramita mediante procedimiento sumarísimo abreviado. A este efecto, en única audiencia, las partes deben acompañar toda la prueba de la que intenten valerse. El tribunal puede ordenar allanamientos. La sentencia debe dictarse dentro de los cinco días disponiendo el cese de la infracción si existiese, pudiendo imponer multa de hasta el 10% de la valuación fiscal de la unidad funcional en beneficio del Fisco. Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reincidencia».

Por su parte, el Proyecto de 1998, en una norma muy similar, dispuso en el art. 2014:

«En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad y administración, o de incumplimiento de la obligación del art. 1987, inc. f (nota), y sin perjuicio de las demás acciones que correspondan, el consorcio o cualquier propietario afectado tiene acción para hacer cesar la infracción, la que debe substanciarse en una única audiencia en la que las partes deben acompañar toda la prueba de que intenten valerse. El tribunal puede ordenar allanamientos. La sentencia debe dictarse dentro de los cinco días posteriores a la audiencia, y disponer el cese de la infracción, pudiendo imponer multas, en beneficio del Fisco respectivo, de hasta el 10% de la valuación fiscal de la unidad funcional. Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reincidencia».

Si analizamos las modificaciones de los Proyectos de 1993 y 1998, vemos que ambas normas eliminan la inadecuada sanción de arresto.

Asimismo, establecen un mecanismo que permite mantener actualizado el valor de la multa. Es, en el caso de la propiedad horizontal, un acierto mantener que la pena pecuniaria sea a favor del Fisco, dado que así se impide que se incoen demandas con el solo objeto de enriquecerse a costa del presunto infractor, lo que podría ocurrir si éstas fueran a favor del consorcista afectado o del consorcio, y engendraría un sinnúmero de pleitos, que el sistema debe tratar en lo posible de evitar.

Los Proyectos permiten -como lo hace la ley vigente- el desalojo del ocupante no propietario en caso de reincidencia.

La Ley de Propiedad Horizontal española en su art. 7.2, párr. 5, prevé una sanción mucho más interesante, dado que establece que si la sentencia fuera estimatoria el juez podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios causados, y si el infractor no fuese propietario, declarar extinguidos definitivamente sus derechos y disponer su inmediato lanzamiento.

Álvarez Olalla, comentando esta disposición, recuerda que el Tribunal Constitucional ha considerado constitucionales tales normas, al tratarse de una legítima sanción civil (nota). En efecto, en las sents. 301/1993 y 28/1999 el Tribunal Constitucional español declaró que «en el art. 7, Ley de Propiedad Horizontal no se configura una expropiación forzosa, en el sentido constitucional del concepto, sino una específica acción civil, o, más precisamente, una obligación cuyo cumplimiento puede ser exigido por los órganos judiciales -que no ejercen acción expropiatoria- cuando se constate determinada conculcación del ordenamiento, y basta con advertirlo así para concluir que la regla legal no está afectada por los vicios de inconstitucionalidad alegados». Sin embargo, entrevemos que una norma de este tipo difícilmente pueda pasar el test de constitucionalidad en nuestro derecho: se trata de una medida sumamente drástica para nuestro sentido del derecho de propiedad.

Es interesante también examinar el paralelo de las facultades judiciales en la norma española y en la argentina. El art. 7.2, Ley de Propiedad Horizontal española establece que «El juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en el delito de desobediencia. Podrá adoptar, asimismo, cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación». Nuestro art. 15, que «El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester». De la ley española surge en forma más clara que la cesación de la infracción puede ser ordenada ab initio.

También nos parece adecuado el art. 7.2 de la ley española en cuanto además permite al juez pronunciarse dentro del mismo marco de la norma sobre los daños y perjuicios.

En suma, nos parece que el art. 15, Ley de Propiedad Horizontal, que es de indudable utilidad, debe reformarse:

a) Adecuándose su lenguaje al derecho civil, despojándoselo de connotaciones penales.

b) Suprimiéndose la irrazonable sanción de arresto.

c) Puede mantenerse la multa civil estableciéndose un mecanismo como los previstos en los Proyectos de 1993 y 1998 para mantener su valor.

d) Debe explicitarse más claramente la facultad del juez de ordenar a pedido de parte la inmediata cesación de la actividad en infracción, ya como medida cautelar, ya como autosatisfactiva.

e) Debe preverse expresamente que el actor pueda, por el mismo trámite sumarísimo y en el mismo proceso, incoar la acción en reparación de los daños sufridos.

NOTAS:

Art. 15: «En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes de las normas del art. 6 el representante o los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente, y acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de $ 200 a $ 5000. El juez adoptará, además, las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester. Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia. La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado. La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados».

Borda, Guillermo A., «Tratado de Derecho Civil. Derechos reales», t. I, 2ª edición actualizada y ampliada, Ed. Perrot, Buenos Aires, 1978, p. 568.

C. Nac. Civ., sala H, 19/10/2001, «Arias Ripoll, Dora v. Fast Chicken de Zafare S.A. y otro s/ daños y perjuicios», en elDial.com, año IV, n. 924, en www.eldial.com.

Sobre el análisis de este último artículo véase Cossari, Nelson G. A., «Daños por molestias intolerables entre vecinos», Ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2006.

Costantino, Juan A., «Las medidas autosatisfactivas en el régimen de la propiedad horizontal y vida consorcial», JA 1998-III-688.

C. Nac. Civ., sala H, 19/10/2001, «Arias Ripoll, Dora v. Fast Chicken de Zafare S.A. y otro s/ daños y perjuicios», en elDial.com, año IV, n. 924, en www.eldial.com.

Íd.

Art. 4023, CCiv.: «Toda acción personal por deuda exigible se prescribe a los diez años, salvo disposición especial».

Andorno, Luis, «Las molestias de vecindad (art. 2618, CCiv.). La responsabilidad por daño ambiental», JA 1999-IV-1074; Adrogué, Manuel, «Las molestias entre vecinos en la reforma civil (ley 17711)», en LL 145-339.

Messineo, Francesco, «Manual de Derecho Civil y Comercial», t. III, Ed. EJEA, Buenos Aires, 1971, p. 284 (traducción de Sentís Melendo, Santiago, de Messineo, Francesco, «Manuale de Diritto Civile e Commerciale», 8ª ed., en parte rehecha, vol. 2, parte 1ª, Ed. Giuffrè, Milano, 1952).

Borda, Guillermo A., «Tratado de Derecho Civil…» cit., t. I, n. 496 bis, AP 1111/002978-1111/12150.

Mariani de Vidal, Marina, «Curso de derechos reales», t. II, Ed. Zavalía, Buenos Aires, 1993, p. 294.

Costantino, Juan A., «Las medidas autosatisfactivas en el régimen de la propiedad horizontal y la vida consorcial», en Peyrano, Jorge (dir.), «Medidas autosatisfactivas», Ed. Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 1999, p. 499.

Costantino, «Las medidas autosatisfactivas…» cit., en JA 1998-III-688.

Mariani de Vidal, «Curso de derechos reales» cit., t. II, p. 260; Flah, Lily R., «Las relaciones de vecindad en el régimen de propiedad horizontal», en RDPyC, n. 2002-2, «Propiedad horizontal», Ed. Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2002, ps. 164 y 165.

Flah, Lily R., «Las relaciones de vecindad…» cit. p. 166. Esta autora distingue el caso en que el demandado es un ocupante no propietario; en tal caso, se afirma, la gravedad de la sanción que puede disponerse y la ausencia de relación contractual imponen que sólo el propietario afectado pueda demandar, como, asimismo, el dueño de la unidad donde el tercero lleva a cabo la actividad en infracción.

Mariani de Vidal, «Curso de derechos reales» cit., t. II, p. 292.

Racciatti, Hernán, «Manual de la propiedad horizontal», Ed. Depalma, 1998, Buenos Aires, p. 140.

Alterini, Jorge, «Responsabilidad de los consorcistas», en «Temas de responsabilidad civil», Ed. Platense, La Plata, 1981, p. 291.

C. Nac. Civ., sala K, 25/9/2001, «Consorcio de Propietarios Maipú 349/371 v. Sun Wen Heng s/ acciones del art. 15, ley 13512 – sumarísimo», elDial-AE17C5.

C. Nac. Civ., sala C, 30/4/1996, «Panza, Angelina v. Consorcio de Propietarios Lafinur 2944 y otro s/ daños y perjuicios», elDial-AE980.

Los jueces nunca han arrestado al transgresor, afirma Borda («Tratado de Derecho Civil…» cit., t. I, p. 572). Las multas, por su parte, han sido aplicadas en contadas ocasiones, y su monto se ha tornado con el correr del tiempo meramente simbólico.

Flah, Lily y Smayevsky, Mirian, en Laquis, Manuel, «Derechos reales», t. V, Ed. Depalma, Buenos Aires, 2000, p. 141.

Art. 1987: «Obligaciones. El propietario está obligado a:… f) Permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio».

Álvarez Olalla, Pilar, «Artículo 7.2», en Bercovitz Rodríguez-Cano (coord.), «Comentarios a la Ley de Propiedad Horizontal», Ed. Aranzadi, Pamplona, 1999, ps. 207 y 208.

(*) Artículo aparecido en sitio

http://www.lexisnexis.com.ar/Noticias/MostrarNoticiaNew.asp?cod=7761&tipo=2

Para análisis completo sobre ruidos molestos ver:

http://www.administracionbock.com.ar/ruidos-molestos/