02
Ago

Puede prohibirse TENER ANIMALES EN UN EDIFICIO?

  Puede prohibirse tener animales en un edificio?

Hasta la fecha, los reglamentos de copropiedad y administración de departamentos afectados al régimen de propiedad horizontal pueden prohibir ó no la tenencia de animales.

 

 

1.         Tenencia Prohibida

En caso de que el reglamento de copropiedad y administración estipule que no se puede tener animales, el adquirente, deberá cumplir la restricción, dado que al escriturar su unidad debió manifestar conocer el reglamento.

2.         Tenencia Permitida

Por el contrario, si el reglamento de copropiedad y administración nada dice sobre la posibilidad de tener animales, cualquier copropietario, podrá tenerlos, siempre que no afecte derechos de los demás.

3.         Lesión de derechos

La ley 13.512 al respecto establece:

Art. 6°- Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:

a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;

b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.

Resulta clara la ley 13.512, en cuanto a que el límite del ejercicio del derecho de propiedad, es la obligación de su titular a respetar los derechos del resto de los copropietarios. No resulta posible usar las unidades con fines distintos a los previstos en el reglamento, ni perturbar la “tranquilidad” ó poner en riesgo el edificio.

4.         Judicialización de las “molestias”

Muchas veces, en los casos en que los reglamentos de copropiedad y administración no restringen la tenencia de animales, se suscitan diversas situaciones como pisos sucios del ascensor, hall ó cocheras, perros que ladran y generan ruidos, personas que se asustan al ver los perros de sus vecinos (porque éstos son grandes ó porque esas personas tienen fobias ó aversión a los perros). En estos casos, un sano criterio indica que ante todo debe preservarse el ámbito de convivencia, haciendo lo que esté al alcance de uno para entender al otro y evitarle incomodidades, tomando los recaudos necesarios. Los dueños de los perros, en este caso, no tienen restricción alguna por el parte del reglamento de copropiedad. Si deberán cuidar que su mascota, no generé molestias y no afecte los derechos de sus vecinos.

La negligencia por un lado y la intolerancia extrema del otro, conducen en estos casos a la judicialización de estas molestias. Finalmente, un juez será el encargado de dirimir el tema.

 

Fallido intento de Proyecto de agregado de inciso al artículo 6 de la ley 13.512

Conforme edición del 29/07/01 del diario Clarín (1) se publicó un artículo sobre este tema de autoría de la Dra. Patricia Fernández en cuyo último párrafo se señala: “Finalmente queremos comentar que existe un proyecto de ley que propone agregar al mencionado art. 6 de la ley 13.512 un inciso por el cual “la prohibición de la tenencia de animales domésticos contenida en los reglamentos de copropiedad y administración debe entenderse en la medida en que no perturben la normal tranquilidad de los vecinos, hecho que deberá ser debida y formalmente acreditado”. La aprobación de este proyecto aportaría solución a muchos planteos judiciales.”

Respecto de la redacción del proyecto de agregado del inciso:

A. Salvo que sea un error de transcripción, pareciera que le sobra la palabra “no” ( arriba subrayada), si es que con “..perturben la normal tranquilidad de los vecinos..” el legislador se refiere al grupo de vecinos que se viera afectado porque alguno tuviera una mascota.

 

B. No le sobraría la  palabra “no”, si en cambio se estuviera refiriendo con “..perturben la normal tranquilidad de los vecinos..” al grupo de vecinos que tuvieran mascotas y su tranquilidad fuera la que pudiera verse afectada por la prohibición reglamentaria.

La palabra “entenderse” contenida en la frase “..reglamentos de copropiedad y administración debe entenderse..”, resulta oscura.

Se destaca que le sobrara ó no la palabra “no” al proyecto, lo único que fomentaba de forma plena era la judicialización  de todos los casos:

  • El reglamento valdría, en la medida de lo que a futuro interpretara un juez. Es decir, cualquier reglamento caería, si cualquier copropietario se viera afectado por el mismo, pese a que previamente prestó consentimiento al mismo al adquirir un departamento.  
  •  Desconocía la posibilidad de los seres humanos de tener gustos diferentes y que éstos hagan reglamentos diferentes para esos gustos y preferencias distintos.  
  • Desde un punto de vista hermenéutico, colisionaba con el segundo párrafo del inciso a) del artículo 6 (Prohibiciones) de la Ley 13.512 en cuanto éste indica “ Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos Destinarlos…..a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración” 
  • Fomentaba la industria del juicio, de por sí ya floreciente en la Argentina 
  • Generaba una mayor “inseguridad jurídica”

Nuestra opinión

En nuestra opinión, el frustrado proyecto de agregado de un nuevo inciso al artículo 6, era un avance del estado sobre el sector privado, negando la posibilidad de convenciones entre particulares que establecieran la prohibición de tenencia de animales en un edificio.

Algunos argumentan que la prohibición de tenencia de animales en un edificio, afecta el derecho de uso y goce de la propiedad del titular del departamento (dentro de su unidad) y en tanto y en cuanto no genere daños a terceros (si las actividades llevadas a cabo no dificultan el uso de la propiedad al resto de los habitantes que viven en ella), no sería válido. Este parecería ser el sentido del frustrado proyecto de agregado del inciso al artículo 6 ut supra mencionado.

Esta argumentación (avance del acuerdo de particulares sobre el espacio común) omitía discernir la naturaleza de la propiedad horizontal, la que se forma por una escritura de la unidad (espacio propio) y la porción del espacio común correspondiente con su reglamento, la que es diferente a una propiedad individual. Es claro que para acceder al espacio propio, salvo que uno sea Rambo ó Peter Pan lo deberá hacer subiendo por la escalera ó usando el ascensor. Lo que se intenta explicar es que espacio propio y espacio común es una unidad indivisible en propiedad horizontal. Si bien resulta claro que las acciones que cada propietario realice dentro de su unidad son privadas y no pueden ser restringidas, ello no resulta válido respecto del contrato de copropiedad y administración que forman parte integrante originariamente de esa unidad.  Se destaca que cuando una persona (con ó sin mascota) adquiere libremente un departamento firma conocer y adherir al reglamento (con prohibición de mascotas ó sin prohibición).  (2)

El fallido nuevo inciso solo “tiraría abajo los contratos privados de copropiedad y administración” y los dejaría en cabeza de la decisión de un juez que dirimiera si valen ó no, siempre que hubieran afectado a otros copropietarios.

Prohibir ó permitir la tenencia de animales en un complejo de propiedad horizontal, es una decisión libre del desarrollista del proyecto atendiendo a la demanda del mercado y luego una potestad de los copropietarios mantenerla ó modificar el reglamento, conforme sus preferencias, cumpliendo con los requisitos formales exigidos por la ley. Si el desarrollista estima que hay muchos interesados en edificios “aptos para mascota”, el contrato de copropiedad y los amenities del desarrollo, podrían incluir los caniles ó sectores de guardería de mascota y hasta su sala de baño en edificios premium.

Nuestra propuesta superadora

Nuestro criterio es diferente. Las personas son libres de realizar arreglos y convenciones que no estén en contra de la ley y una vez hechos tales acuerdos,  tienen la obligación de “respetarlos”.

Sería preferible que coexistieran por un lado edificios aptos para mascotas y todos los copropietarios estarían felices y por otro, edificios no aptos para mascotas y también los propietarios vivirían en armonía.

En síntesis:

La persona que tiene una mascota tiene la libertad de vivir en una casa con la misma ó vivir en un edificio que originariamente su contrato de copropiedad permitiese la tenencia de animales domésticos.

La persona que no le agraden los animales tiene también la libertad de vivir en una casa (sin animales domésticos) ó vivir en un edificio que originariamente su contrato de copropiedad estipulara su prohibición.

La judicialización de los conflictos con nuestra propuesta, desaparecería en el mediano plazo.

Ahora bien, ¿por qué avasallar los derechos de ambos grupos y judicializar la cuestión aún más? La industria del juicio se vería incrementada a costa de las relaciones armónicas de los habitantes de los edificios.  

La inseguridad jurídica aparecía paradójicamente en el intento del agregado de un inciso al artículo 6 de la ley 13.512, de la letra del propio legislador, en detrimento de las relaciones entre particulares y su calidad de vida.

Referencias:

(1)    Nota publicada el 29/07/01 por el diario Clarín Clasificados

 http://edant.clarin.com/suplementos/clasificados/2001/07/29/c-969196.htm

(2)    Instructivos resultan los siguientes fallos que surgen de los siguientes links:

 http://www.gustavoalonso.com.ar/Fallos/Abuso%20-%20Perros.htm

http://www.gustavoalonso.com.ar/Fallos/Abuso%20lexis%20-%20perro.htm